Rappelons que l’usufruit  acheté est un droit de propriété temporaire, permettant de recevoir pour un investissement réduit un flux démultiplié de loyers pendant la durée conventionnelle du démembrement.


Hors quelques cas particuliers de situation familiale ou de revenus le justifiant, l’achat d’usufruit pour les particuliers est peu intéressant compte tenu des règles fiscales :

 
1. Les loyers démultipliés peuvent faire grimper la tranche IR du client.
 
2. Si le client paie l’ISF, il est redevable de l’impôt sur la valeur en pleine propriété des biens.
 
3. SURTOUT, le capital investi ne s’amortit pas pour un particulier. Sa disparition à une date connue doit souvent être compensée par un investissement autre qui reconstitue le capital.
 
Pour les sociétés à l’IS, c’est par contre très intéressant !
 
1. On amortit chaque année en charge au bilan un prorata du capital acheté en usufruit, proportionnellement à sa durée (5ans, 10 ans, 15 ans étant les durées les plus courantes).
 
2. La démultiplication du revenu par rapport au capital investi reste taxée au même taux d’IS.
 
3. Les intérêts financiers du crédit sont passés en charge, et le niveau actuel historiquement bas des taux augmente sensiblement l’effet de levier face à des flux entrants élevés.
 
Le rendement après IS d’une SCPI détenue en usufruit s’élève entre 8 et 14% par an, ce qui est excellent pour une trésorerie de société.