Le démembrement est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété d’un bien pour une période de temps fixe, déterminée à l’avance (démembrement temporaire).

Le principe

Le Nu-propriétaire dispose du bien et récupère la pleine propriété et les revenus afférents à l’issue du démembrement.

L’effort financier est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, en fonction d’une clé de répartition.

Par exemple pour un contrat d’une durée de 10 ans, le nu-propriétaire paiera entre 60% et 65% de la pleine propriété et l’usufruitier 35% et 40%.

L’usufruitier, lui, perçoit les revenus pendant la durée du contrat.

Aucune taxation ou frais quand le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Le profil du nu-propriétaire

Contribuable en activité, fortement imposé sur le revenu et/ou le patrimoine.

Désirant se constituer un patrimoine tout en diminuant la charge d’impôts issus de ses autres revenus immobiliers ou de son patrimoine taxé à l’ISF.

L’effet de levier  financier du démembrement pour le nu-propriétaire

Exemple : Pour un démembrement de 15 à 17 ans sur de l’immobilier résidentiel (appartement), l’achat à 55% du  prix correspond à une logique de zéro coupon comme en obligataire évitant la taxation d’un revenu.

La revalorisation du bien immobilier au bout de 15 ans se fait sans impôt de plus-value (on peut simuler qu’un appartement acheté 55€ en NP pour 100€ de valeur passe à 200€ ou plus sur la période, l’opération a 4 d’effet multiplicateur).

L’effet de levier fiscal