Le démembrement est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété d’un bien pour une période de temps fixe, déterminée à l’avance (démembrement temporaire).
 
 
1.      Le principe.
 
Le Nu-propriétaire dispose du bien et récupère la pleine propriété et les revenus afférents à l’issue du démembrement. L’effort financier est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, en fonction d’une clé de répartition. Par exemple pour un contrat d’une durée de 10 ans, le nu-propriétaire paiera entre 60% et 65% de la pleine propriété et l’usufruitier 35% et 40%. L’usufruitier, lui, perçoit les revenus pendant la durée du contrat. Aucune taxation ou frais quand le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
 
 
2.      Le profil du nu-propriétaire.
 
Contribuable en activité, fortement imposé sur le revenu et/ou le patrimoine.

Désirant se constituer un patrimoine tout en diminuant la charge d’impôts issus de ses autres revenus immobiliers ou de son patrimoine taxé à l’ISF.
 
 
3.      L’effet de levier  financier du démembrement pour le nu-propriétaire.
 
Exemple : Pour un démembrement de 15 à 17 ans sur de l’immobilier résidentiel (appartement), l’achat à 55% du  prix correspond à une logique de zéro coupon comme en obligataire évitant la taxation d’un revenu.

La revalorisation du bien immobilier au bout de 15 ans se fait sans impôt de plus-value (on peut simuler qu’un appartement acheté 55€ en NP pour 100€ de valeur passe à 200€ ou plus sur la période, l’opération a 4 d’effet multiplicateur).
 
 
4.      L’effet de levier fiscal.
 
L’impôt sur le revenu : On impute les intérêts du prêt sur les revenus fonciers préexistants.

Les revenus fonciers étant réduits, il en sera de même pour la CSG / RDS qui seront de fait diminués dans la même proportion.

L’ISF : Le nu-propriétaire n’est pas assujetti à l’ISF pour le montant de son bien. Le crédit souscrit représente un passif déductible de son patrimoine.